Issue link: https://maltatoday.uberflip.com/i/685215
illum | Il-Ħadd 29 ta' Mejju 2016 20 Aħbarijiet Il-prezzijiet tal-propjetà f 'Malta: Sostenibbli jew le? minn Maria Giulia Pace u Maurice Cachia DIN kienet il-mistoqsija fiċ-ċentru tad-dibattitu mħejji minn EY f 'kollaborazzjoni mal- Università ta' Malta. Madwar 150 persuna attendew għal dan l-avveniment u taw il- kontribut tagħhom f 'diskussjoni matura u interessanti. F'dawn l-aħħar ħmistax- il sena, il-prezzijiet tal- proprjetà f 'Malta għolew b'medja ta' 4.5% fis-sena. Qabel ma beda d-dibattitu, l-udjenza ġiet mistoqsija jekk dan il-moviment fil- prezzijiet kienx mistenni li jippersisti fis-snin li ġejjin. B'sistema ta' votazzjoni ġie konkluz li tliet kwarti tas- sala kienu jemmnu li din iż-żieda fil-prezzijiet mhix sostenibbli. Iż-żewġ timijiet ipproċedew bid-dibattitu fejn l-argumenti taż-żewġ naħat ġew ippreżentati lill- udjezna. Ta' min isemmi li l-argumenti kienu kollha bbażati fuq l-istess sett ta' informazzjoni li kienet miġbura qabel il-konferenza. L-ekonomista u senior manager ta' EY, is-sur Chris Meilak, mexxa t-tim li saħaq li ż-żieda fil-prezzijiet hija sostenibbli, filwaqt li t-tim avversarju kien immexxi mill-ekonomista u l-lettur tal-Università ta' Malta, Dr. Marie Briguglio. Id-diskussjoni qajmet tliet punti prinċipali. Il-grupp favur is- sostenibbiltà taż-żieda fil- prezzijiet saħaq li dan kien qed iseħħ permezz ta' miżuri ta' natura permanenti. Pereżempju, l-Bank Ċentrali Ewropew (ECB) niżżel ir-rata tal-interessi u dan wassal biex is-self sar irħas u aktar faċli. Bħalissa m'hemm l-ebda indikazzjoni li dawn ir-rati ser jogħlew fil-futur qarib; għalhekk id-domanda għad-djar hi mistennija li tibqa' togħla. Matul dawn l-aħħar snin, Malta kellha wkoll ekonomija soda bl-indikaturi prinċipali jkunu favorevoli – rata ta' qagħad tbaxxa, tkabbir ekonomiku kif ukoll defiċit u dejn pubbliku li qed jiġi kkontrollat. Dan kollu jsaħħaħ id-domanda għall-propjetà. Ukoll, meta wieħed jikkunsidra l-ammont limitat ta' art li għandu pajjiżna kif ukoll it-tibdil demografiku (e.ż. tibdil fl-istrutturi familjari), wieħed jinnota li id-domanda qed tiżdied b'rata aktar mgħaġġla milli mistenniha, b'hekk il-prezz jibqa' jgħola. Din id-domanda qiegħda tiġi ntensifikata ħabba l-influss kbir ta' ħaddiema barranin li diġà qed jgħollu l-prezzijiet tal-kera f 'lokalitajiet bħal tas-Sliema, San Ġiljan u Ta' Xbiex. Peress li l-ekonomija Maltija hija msejjsa fuq l-investiment barrani, wieħed għandu jistenna li din it-tendenza fil-prezzijiet għandha tkompli, tkun xi tkun l-industrija li fuqha l-gvern ikun qed jiffoka f 'dak iż-żmien. Madanakollu, Dr.Briguglio flimkien mat-tim tagħha ma qablitx li l-prezzijiet kienu qed jgħolew minħabba miżuri ta' natura permanenti. Huma saħqu li wieħed m'għandux jassumi li s-sitwazzjoni favorevoli tal-ekonomija bħalissa mhux ser tinbidel fil- futur. Barra minn hekk l-influss ta' barranin huwa dipendenti ħafna fuq industriji hekk imsejħa, 'footlose'. Dawn huma industriji li m'għandhomx bżonn investiment jew kapital fiżiku sabiex joperaw u b'hekk jkunu jistgħu jimxu minn pajjiż għall-ieħor b'faċilità kbira. It-tim qal li l-fatturi maġġuri li f 'dawn l-aħħar snin inkorraġġew id- domanda għad-djar li wasslu għal żieda fil-prezzijiet kienu ta' natura temporanja jew ta' darba, bħall-iskema tar-ripatrijazzjoni tal- assi, id-dħul fl-Unjoni Ewropea, il-programm ta' Ċittadinanza b'Investiment kif ukoll l-iskema għal min jixtri l-ewwel dar tiegħu. Huma sostnew li kien hemm wisq inizjattivi introdotti f 'qasir żmien u dan seta' wassal għal din iż-żieda fil- prezzijiet. Ġew diskussi wkoll l-effetti kollaterali tas-suq tal- propjetà. It-tim li jemmen li l-prezzijiet ma jistgħux ikomplu jgħolew b'din ir-rata argumentaw li dan is-suq mhux regolat kien ukoll qed iwassal għall- effetti sekondarji mhux sostenibbli, u b'hekk l-effett fuq is-soċjetà inġenerali kien wieħed wisq kbir. L-imġiba kurrenti fis-suq tal-propjetà qiegħda twassal għal numru sostanzjali ta' djar li jitħallew vojta filwaqt li l-iżvilupp ta' djar ġodda qiegħed ikompli. B'hekk l-ispazji miftuħa u postijiet ta' rekreazzjoni qegħdin jonqsu. Dan qed iġib miegħu iffullar u danni rriversibli lill-ambjent. L-affordabiltà wkoll qed tiġi mdgħajfa hekk kif l-ammont ta' nies fir-riskju ta' povertà jew esklużjoni soċjali qed jiżdied (c. 24% fl-2014). Iż-żieda fid-dħul hija nqas milli dik fil-prezzijiet tad- djar; hekk il-Maltin qed jiġu esklużi mis-suq. Il-Maltin qed isibuha dejjem aktar diffiċli li jixtru l-ewwel dar tagħhom jekk mhumiex diġa parti mis-suq tal- propjetà, aħseb u ara kemm ħa jirnexxilhom jinvestu fiha. B'hekk l-inugwaljanza fost dawk in-nies li ġa għandhom xi tip ta' propjetà u dawk li għadhom le, qed tiżdied. Dan qed iwassal biex il-gvern jintervjeni u juza' t-taxxi biex jipprovdi 'housing' pubbliku. Wieħed jista' jgħid li b'mod indirett il-gvern qiegħed jissusidja l-investiment ta' dawk il- Maltin li għandhom aktar assi u ġid, filwaqt li qed isibha dejjem aktar diffiċli li jipprovdi d-djar pubbliċi, hekk kif bħalissa 3,000 familja jinstabu fil-lista ta' stennija. It-tim avversarju qabel li f 'ċerti każijiet, l-ambjent kellu jieħu t-tieni post meta l-għażla kienet bejn l-ambjent u t-tkabbir ekonomiku u stqarrew li l-awtoritajiet għandhom jirregolaw aktar l- iżvilupp. Madanakollu jemmnu li l-prezzijiet għolew ukoll biex jirriflettu xogħlijiet ta' riġenerazzjoni fuq djar antiki jew fi stat ħażin, b'hekk kienu qed itejjbu l-wirt storiku Malti kif ukoll l-ambjent. Mill-aspett ta' affordabilità huma sostnew li minkejja l-fatt li l-Maltin m'għadhomx jistgħu jlaħħqu mal-prezzijiet tad-djar f 'żoni bħal Belt, Sliema u San Ġiljan, ħafna lokalitajiet oħra għadhom affordabbli. Iż-żewg timijiet qablu li s-suq tal-proprjetà f 'Malta evolva minn sempliċiment suq li jissodisfa bżonn primordjali ta' kenn, għal raġuni aktar komplessa ta' investiment. Minn dan l-aspett ddiskutew l-opportunitajiet mitlufa ta' dan l-investiment. It-tim mmexxi mis- Sur Meilak sostna li l-prezzijiet tal-propjetà ser ikomplu jgħolew għax din hija waħda mill-unika investimenti possibli lokalment, kif ukoll l-iktar waħda li tagħti ritorn sikur filwaqt li għandha riskju baxx. L-istokks tal-gvern huma limitati mil-latt ta' kupun u volum (avolja tipikament l-ammont ta' sottoskrizzjoni jeċċedi l-ammont permess), is-suq ta' l-ishma huwa volatili u ħafna drabi jitqies wisq riskjuż meta mqabbel mal-profil tal-investitur Malti, in-numru ta' 'start- ups' huwa limitat (u ma jiġix ikkunsidrat bħala investiment validu għall- investituri kollha), ftit kumpaniji joħorġu l-ishma tagħhom fuq is-suq kif ukoll instrumenti finanzjarji oħra mhumiex eżistenti. Min- naħa l-oħra kumpaniji li jispeċjalizzaw fil-ġestjoni tal-propjetà qed jżiedu l-attraenza ta' dan it-tip ta' investment. Meta wieħed jikkunsidra li l-Maltin dejjem kienu nazzjon ta' faddala, wieħed jista' jantiċipa li din l-attitudni ħa tgħin biex inkomplu nqisu dan is-suq bħala l-iktar investiment affidabli u sikur. Il-grupp l-ieħor madankollu argumenta li din l-attitudni hija mistennija li tinbidel hekk kif instrumenti ta' investiment ġodda jiġu ntrodotti fuq is-suq, fost l-oħrajn il-bank nazzjonali, 'Prospects' kif ukoll is-'Seed Investment Programme' li ħa jkun imniedi fix- xhur li ġejjin. Għalhekk, huma tal-fehma li jkun bil-wisq aħjar li nibdew innaqsu l-investiment fuq il-proprjetà bil-mod il- mod milli nistennew li din il-bidla ssir f 'daqqa. Dan għaliex dan jista' jwassal għal numru kbir ta' sidien li jqiegħdu l-propjetà tagħhom fuq is-suq fl-istess ħin, propjetà li bħalissa mhix għall-bejgħ u b'hekk mhux taffetwa l-prezz kurrenti tad-djar. It-tim saħaq li mhuwiex ideali li l-ġid tal-Maltin huwa primarjament marbut gma' djar vojta, dan għaliex dan l-investiment jistà jkun użat b'mod aktar utli fl- immedjat kieku jiġi investit bil-ħaddiema tagħna, f 'edukazzjoni finanzjarja kif ukoll fl-innovazzjoni, oqsma li meta kkumparati mal-Ewropa Malta tinsab lura. L-istess mistoqsija tal- bidu tad-dibattitu ġiet ippreżentata lill-udjenza. It- tweġibiet urew li 10% biddlu fehemthom favur żieda ta' prezzijiet sostenibbli; madanakollu l-maġġoranza baqgħu jsostnu li l-prezzijiet tal-propjetà huma insosteninbli (55%). Kemm EY kif ukoll l-Università ma ħadux posizzjoni partikolari f 'dan id-dibattitu. L-intenzjoni kienet il-kataliżi ta' proċess ta' ħsieb. "Bħala waħda mill-akbar erba' kumpaniji finanzjarji globali, EY tħoss li huwa d-dover tagħha li tkompli tkabbar dibattiti u li tipprovdi l-ambjent neċessarju fejn il-professjonisti jiltaqgħu u jiskambjaw l-ideat", qal Ronald Attard, il-Managing Partner ta' EY Malta.